Український ринок нерухомості стоїть на порозі масштабних трансформацій, які суттєво змінять правила гри для продавців, покупців та професійних оцінювачів майна. Наприкінці жовтня 2026 року президент України підписав новий, стратегічно важливий Закон «Про оцінку майна» (№ 5020-IX), який покликаний докорінно реформувати систему визначення вартості житла та наблизити її до прозорих міжнародних стандартів. Цей законодавчий акт, ухвалений Верховною Радою 14 жовтня та офіційно опублікований 26 жовтня, формально вже набув чинності, проте його головні та найбільш відчутні для населення положення будуть введені в дію через 18 місяців — наприкінці квітня 2028 року. Цей перехідний період надано для того, щоб ринок встиг адаптуватися до нових, значно жорсткіших реалій.
Головна мета нового закону — раз і назавжди покласти край розповсюдженій тіньовій практиці штучного заниження вартості нерухомості на папері. Роками багато власників під час укладання угод купівлі-продажу домовлялися з недобросовісними оцінювачами про суттєве заниження ціни квартири чи будинку в офіційних звітах. Це робилося з єдиною метою: мінімізувати базу оподаткування та сплатити якнайменше податків до державного бюджету. Відтепер держава запроваджує суворий контроль за роботою фахівців з оцінки. Усі експерти керуватимуться єдиними європейськими стандартами, а обов’язкова реєстрація звітів у державному електронному реєстрі унеможливить відверті маніпуляції з цифрами.
Для звичайних власників нерухомості ці реформи означають неминуче зростання супутніх витрат. І хоча самі податкові ставки залишаються незмінними, фактична сума податку, яку доведеться віддати державі, може неприємно здивувати. За правилами, які діють сьогодні, перший продаж житла за рік (якщо воно перебувало у власності понад три роки або було отримане у спадок) взагалі не оподатковується. Однак, якщо власник продає нерухомість, якою володів менше трьох років, або здійснює другу угоду за рік, йому доведеться сплатити 10% від вартості (5% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору). Для третьої та наступних угод податкове навантаження злітає до 23%. Оскільки новий закон змусить оцінювачів вказувати виключно реальну ринкову вартість житла без можливості її штучного заниження, саме з цієї вищої суми вираховуватимуться податкові відсотки. Відповідно, у грошовому еквіваленті продавці платитимуть до бюджету значно більші суми.
Окрім збільшення податкових відрахувань, українцям доведеться платити більше і за самі послуги з оцінки майна. Аналітики ринку одноголосно прогнозують, що через запровадження жорстких вимог до кваліфікації, необхідність регулярного професійного навчання та посилення дисциплінарної відповідальності послуги сертифікованих оцінювачів здорожчають щонайменше на 30–50 відсотків. Якщо сьогодні підготовка стандартного звіту про оцінку квартири обходиться в середньому від 1500 до 3000 гривень, то після повноцінного запуску реформи цей прайс гарантовано зросте до 1950–4500 гривень. При цьому закон не скасовує можливість скористатися безкоштовною автоматичною електронною довідкою Фонду державного майна, проте часто вона не відображає індивідуальних переваг та недоліків об’єкта, що все одно змушуватиме продавців звертатися до приватних фахівців.
Водночас у цій комплексній реформі є і позитивні зрушення для розвитку галузі. Закон створює єдину професійну організацію оцінювачів, яка захищатиме їхні права та контролюватиме якість роботи фахівців. Оцінка нарешті стане комплексною: наприклад, земельна ділянка та збудований на ній приватний будинок тепер оцінюватимуться як єдине ціле. Бюрократичне навантаження на експертів суттєво зменшиться завдяки запровадженню безстрокових кваліфікаційних свідоцтв. Крім того, банки отримають законодавче право самостійно проводити оцінку майна для власних внутрішніх потреб (зокрема, при видачі іпотечних кредитів), що потенційно прискорить та спростить певні банківські процедури для клієнтів. Таким чином, український ринок нерухомості робить болючий, але стратегічно необхідний крок у бік європейської прозорості, де за чесні правила гри та ліквідацію корупційних схем доведеться платити з власної кишені.
